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据 新 加 坡 消 息， 去 年 11 月 23 日， 号 称 "东 南 亚 最 大 购 物 中 心" 的 台 湾 京 华 城 终 于 揭 幕 了。 一 位 新 加 坡 人 的 名 字， 也 逐 渐 为 台 湾 零 售 业 界 人 士 所 熟 悉， 她 就 是 京 华 城 执 行 副 总 经 理 吴 财 琴。
京 华 城 的 地 面 层 楼 高 12 层、 地 下 层 楼 深 7 层、 占 地 2 万 4420 平 方 公 尺、 总 投 资 金 额 高 达 9 亿 美 元， 共 有 近 1000 家 商 店，犹 如 一 座 庞 大 的 外 太 空 船， 降 落 在 台 北 东 区 大 地 上。
这 座 新 型 购 物 中 心 与 早 一 个 月 开 幕 的 微 风 广 场， 不 单 形 成 对 决 的 竞 争 态 势， 也 将 一 同 主 导 台 北 消 费 文 化 的 潮 流， 扭 转 台 北 消 费 者 的 休 闲 习 惯。 但 是， 京 华 城 经 营 委 员 会 主 席 沈 庆 京 和 微 风 广 场 执 行 常 务 董 事 廖 镇 汉， 实 际 上 都 没 有 经 营 购 物 商 场 的 经 验。
于 是， 他 们 各 自 请 来 外 籍 专 家 掌 舵。 微 风 广 场 的 日 籍 总 经 理 冈 一 郎， 早 在 16 年 前 就 被 日 本 崇 光 （SOGO） 百 货 公 司 调 派 到 台 湾 担 任 总 经 理； 与 他 相 比， 吴 财 琴 虽 然 在 购 物 中 心 经 营 管 理 方 面 也 打 滚 了 16 年， 但 对 台 湾 零 售 业 者 来 说， 还 是 一 个 很 陌 生 的 名 字。
吴 财 琴 毕 业 于 新 加 坡 国 立 大 学 不 动 产 管 理 系， 并 取 得 纽 约 州 立 大 学 的 执 行 级 商 业 管 理 学 （executive MBA） 硕 士 学 位。 现 年 40 岁 的 她， 已 经 在 新 加 坡、 香 港、 印 尼、 马 来 西 亚 及 中 国 大 陆 参 与 过 28 个 大 型 购 物 中 心 的 开 发 和 规 划， 包 括 百 乐 宫 购 物 中 心 （Paragon）、 赞 美 广 场 和 新 加 坡 河 畔 的 重 新 定 位 规 划； 其 中， 百 乐 宫 从 1997 年 开 始 招 商， 虽 然 正 值 亚 洲 金 融 风 暴 期 间， 到 1999 年 重 新 推 出 时， 获 利 却 是 原 来 的 两、 三 倍。
第 一 次 到 台 湾 便 到 商 场 去 考 察
前 年 7 月 底 才 第 一 次 到 台 湾 的 吴 财 琴， 为 了 解 台 湾 购 物 中 心 的 运 作 模 式 和 台 湾 人 的 消 费 心 态， 努 力 到 台 北 大 小 商 场 去 考 察。
谈 到 新、 台 购 物 中 心 经 营 模 式 的 差 异， 她 说 ： "新 加 坡 已 经 发 展 出 固 定 的 购 物 中 心 经 营 模 式， 而 台 湾 还 在 百 货 公 司 和 购 物 中 心 之 间 做 取 舍。"
她 指 出， 由 于 崇 光 百 货 公 司 12 年 来 在 台 带 动 的 经 营 模 式 （内 部 管 理 和 租 赁 条 件） 很 成 功， 台 湾 百 货 公 司 要 从 成 功 的 范 例 走 向 另 一 种 经 营 模 式， 需 要 时 间 来 适 应。
日 式 百 货 公 司 本 身 经 营 的 商 品 展 示 区 占 了 六、 七 成； 台 湾 百 货 公 司 虽 然 采 取 日 式 管 理， 却 结 合 了 购 物 中 心 的 租 赁 条 件。 其 本 身 经 营 的 商 品 柜 台 比 例 很 小， 大 部 分 的 展 示 空 间 都 会 包 租 出 去， 以 赚 取 独 立 柜 台 的 租 金。
新 加 坡 的 购 物 中 心 则 偏 向 美 式 经 营， 百 货 公 司 是 购 物 中 心 的 核 心 组 成 部 分， 扮 演 带 动 人 潮 的 "巨 壳" 角 色。 但 百 货 公 司 所 付 的 租 金 比 例 很 小， 购 物 中 心 主 要 是 赚 取 专 卖 店 的 租 金， 百 货 公 司 并 非 其 主 要 租 金 来 源。
"在 （台 北） 这 里， 即 使 整 栋 楼 租 给 百 货 公 司， 其 租 金 也 只 占 营 业 额 的 7%、 8%。 从 业 主 和 百 货 公 司 之 间 租 赁 条 件 来 说， 新、 台 百 货 公 司 的 角 色 是 一 样 的。"
"但 由 于 台 湾 百 货 公 司 往 往 都 是 独 立 的 一 栋， 没 有 办 法 从 周 边 的 商 店 赚 取 更 大 的 租 金， 所 以 整 个 架 构 是 百 货 公 司 而 非 购 物 中 心。"
吴 财 琴 说， 她 当 初 接 手 京 华 城 的 招 商 工 作 和 管 理 架 构 设 计 时， 就 认 定 需 要 区 隔 出 核 心 店 和 专 卖 店； 否 则 完 全 以 单 一 百 货 公 司 的 架 构 来 经 营， 整 个 超 大 型 的 卖 场 会 给 人 一 种 缺 乏 个 性 的 混 乱 感 觉。
所 以， 京 华 城 独 特 的 球 体 区 便 扮 演 起 "巨 壳" 的 角 色， 并 自 组 百 货 （Mira Speciality Store）， 加 上 喜 满 客 （Cinemark） 京 华 影 城、 地 心 引 力 美 食 广 场 及 Xland24 国 际 餐 饮 娱 乐 天 堂 组 成 四 大 核 心 店； 专 卖 店 则 占 了 2/3 的 店 数 比 例， 以 及 � 的 面 积 比 例。
新 加 坡 人 储 蓄 观 念 强 消 费 心 态 保 守
至 于 台 湾 人 和 新 加 坡 人 的 消 费 心 态， 吴 财 琴 的 观 察 是 新 加 坡 人 比 较 循 规 蹈 矩， 储 蓄 观 念 比 较 强， 消 费 心 态 比 较 保 守。 "新 加 坡 人 的 教 育 方 式 是 赚 10 元 花 5 元， 最 多 8 元， 当 然 年 轻 人 的 想 法 可 能 不 一 样。 反 观 台 湾 人 的 理 财 方 式 多 元 化， 会 想 办 法 把 10 元 变 成 15 元， 现 金 流 动 比 较 快， 消 费 能 力 也 比 较 强。"
赴 台 工 作 以 前， 吴 财 琴 对 台 湾 政 治 认 识 不 多， 只 知 道 台 湾 立 法 院 "经 常 有 议 员 在 打 架"。 虽 然 她 抱 着 "在 商 言 商" 的 专 业 态 度， 尽 量 避 免 让 工 作 牵 扯 到 政 治 因 素； 但 在 泛 政 治 化 的 台 湾 社 会 环 境 中， 几 乎 不 可 能。
由 于 京 华 城 的 开 幕 日 期 正 好 接 近 去 年 台 湾 立 法 院 选 举 日 （12 月 1 日）， 台 北 市 议 会 里 的 民 进 党 议 员， 为 了 打 击 国 民 党 籍 市 长 马 英 九 的 威 信， 批 评 市 政 府 没 有 完 成 消 防 安 全 检 查 的 全 部 程 序， 就 发 给 京 华 城 营 业 执 照。 经 过 当 地 媒 体 的 炒 作， 京 华 城 仿 佛 成 了 一 座 消 防 标 准 不 合 格 的 大 危 楼。
吴 财 琴 解 释 说， 一 般 购 物 中 心 的 消 防 安 全 检 查 可 分 成 两 个 层 次： 首 先 是 整 栋 大 楼 的 主 要 部 分 （例 如 逃 生 梯）， 其 次 为 个 别 店 面 的 内 部 灭 火 装 置。 依 照 国 际 惯 例， 京 华 城 通 过 了 整 栋 大 楼 的 基 本 消 防 设 施 检 查， 就 可 以 取 得 营 业 执 照， 个 别 店 面 部 分 可 以 稍 后 审 核。
她 笑 说 ： "台 湾 媒 体 对 这 两 层 意 义 没 有 仔 细 进 行 说 明， 但 我 们 采 取 了 低 姿 态， 尽 量 配 合 市 政 府 的 后 续 检 查 工 作。 所 以， 那 些 负 面 报 道 没 有 产 生 负 面 效 果， 反 而 替 我 们 打 响 了 知 名 度。"
吴 财 琴 对 体 育 运 动 有 广 泛 的 兴 趣； 她 曾 经 是 南 洋 女 中 和 华 中 初 级 学 院 的 越 野 长 跑 选 手， 也 代 表 过 新 加 坡 国 立 大 学 龙 舟 队。 踏 入 社 会 工 作 后， 她 喜 欢 打 网 球 和 潜 水， 现 在 偶 而 会 打 高 尔 夫 球。
这 些 兴 趣 反 映 出 她 勇 于 接 受 挑 战， 也 练 就 豪 爽 的 性 格。 她 明 白 知 道， 京 华 城 的 知 名 度 已 经 打 响， 接 下 来 的 挑 战 是 如 何 培 养 消 费 者 的 忠 诚 度。 至 于 自 己 的 生 涯 规 划， 她 说 ： "如 果 未 来 别 的 地 方 有 更 大 的 挑 战， 我 会 乐 意 接 受。"
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